Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bestätigung durch die lokale Baubehörde, dass sämtliche in einer Teilungserklärung aufgeführten Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind. Sie ist erforderlich, um Sondereigentum an einem Grundstück und seinem Gebäude begründen zu können.

Eine Einheit ist dabei in sich abgeschlossen, wenn sie durch Trennwände eindeutig von den übrigen Einheiten des Hauses getrennt ist und über einen eigenständigen, verschließbaren Eingang ins Freie oder zu einem Treppenhaus verfügt. Sofern es sich bei den Einheiten um Wohnungen handelt, müssen diese mindestens über eine Küche sowie ein WC verfügen. Denn eine Wohnung ist die „Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglicht” (Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7, Abs. 4, Nr. 2 und § 32, Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes).

Die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgt auf Antrag des Grundstückseigentümers. Diesem Antrag muss er die sog. „Aufteilungspläne” beifügen. Sie bestehen aus sämtlichen Etagengrundrisse (inkl. Kellergeschoss) sowie Schnitten und Ansichten des Gebäudes. Alle Einheiten sind dabei fortlaufend durch zu nummerieren und alle Räume, die zu einer Einheit gehören, mit einer einheitlichen Nummer zu versehen.

Aufgrund ihrer rechtlichen Bedeutung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst ihrer Pläne ein wesentlicher Bestandteil der Teilungserklärung und außerdem zwingende Voraussetzung, um ein Grundstück in Wohneigentum aufzuteilen. Die „Rechtspfleger” (Personal der Amtsgerichte, das für die Grundbuchangelegenheiten zuständig ist) schauen sich die Aufteilungspläne sehr genau an, bevor sie die Teilung des Grundstückes durchführen. Es kommt dabei nicht selten vor, dass Anträge auf Grundstücksteilung zunächst nicht vollzogen werden, weil die Rechtspfleger etwas an den Plänen zu bemängeln haben.

Praxistipp:
Aufgrund ihrer Bedeutung sollten sie sich spätestens bei der Beurkundung des Kaufvertrages durch einen Blick in die Abgeschlossenheitsbescheinigung davon überzeugen, dass der Kaufgegenstand mit den Plänen übereinstimmt! Prüfen Sie deshalb, ob die von Ihnen ausgewählte Wohnung im Kaufvertrag die gleiche Nummer trägt wie in der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Und vergewissern Sie sich des Weiteren, dass der Grundriss in der Abgeschlossenheitsbescheinigung mit der von Ihnen besichtigten Wohnung identisch ist.

Das Muster einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (auszugsweise) finden Sie hier.

Die Teilungserklärung ist die Voraussetzung für die Entstehung von Wohn- und Teileigentum (Gewerbe) und ist notariell durch den Eigentümer des zu teilenden Grundstückes zu beurkunden.

Sie bestimmt, in wie viele Einheiten ein Haus aufgeteilt wird und regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Des Weiteren grenzt sie das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum ab und bestimmt, welche Kosten von den Eigentümern jeweils in welcher Höhe und auf welcher Bemessungsgrundlage zu tragen sind. Ihr ist eine sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen, aus der sich die Lage und Anzahl der Zimmer der neuen Wohnungen und ggf. Gewerbeeinheiten ergibt.

Ohne eine Teilungserklärung ist es deshalb nicht möglich, z. B. eine Wohnung in einem für die Berliner Innenstadt typischen Mietshaus zu erwerben. Denn die Teilungserklärung schafft erst die rechtliche Voraussetzung, dass die einzelnen Wohnungen „verselbständigt” und damit zu eigenständigen Vertragsgegenständen gemacht werden.

Jeder Einheit werden dabei sog. Miteigentumsanteile zugewiesen. Üblicherweise erfolgt auf Basis der Miteigentumsanteile die Verteilung der anfallenden Kosten der Eigentümergemeinschaft, wenn diese nicht durch verbrauchsabhängige Messungen (z. B. durch Einbau von Warm- und Kaltwasseruhren) individuell abgerechnet werden können.

Praxistipp:
Lassen Sie sich die Teilungserklärung frühzeitig aushändigen, um ausreichend Gelegenheit zu haben, ihren Inhalt durchzulesen und evtl. aufkommenden Fragen stellen zu können.

Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, § 94, ist ein auf einem Grundstück errichtetes Gebäude wesentlicher Bestandteil dieses Grundstückes. Nach den Grundsätzen des BGB kann das Gebäude damit nicht Gegenstand besonderer, also vom Grundstück losgelöster, eigenständiger Rechte sein.

Demnach wäre es also auch nicht möglich, per Kaufvertrag Eigentum an einer Wohnung zu erlangen, da sie kein eigenes Rechtssubjekt wäre. Durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) lässt der Gesetzgeber jedoch hiervon eine Ausnahme zu. So wird über den Umweg der Miteigentumsanteile jeder in dem betreffenden Gebäude gelegenen Einheit ein rechnerischer, ideeller Anteil am Grundstück zugewiesen.

Die jeweiligen Miteigentumsanteile werden in der Teilungserklärung ausgewiesen und in die einzelnen Grundbuchblätter übernommen. Ihre Ermittlungsgrundlage sollte dabei die Summe der Wohn- und Nutfläche des Hauses bilden. Die Miteigentumsanteile selber werden dabei üblicherweise als ein Anteil an 1.000stel oder 10.000stel dargestellt.

Als Sondereigentum bezeichnet man denjenigen Teil der Immobilie, der einem Eigentümer alleine gehört. Das Gegenteil hierzu ist das „Gemeinschaftseigentum”. Die jeweilige Teilungserklärung gibt nähere Hinweise dazu, was im Einzelnen Bestandteil des Sondereigentums ist.

Sondereigentum kann eine Wohnung sein, dann spricht man von „Wohneigentum” oder aber ein Gewerbe; dann handelt es sich um „Teileigentum”. In der Praxis wird diese Unterscheidung leider oftmals nicht konsequent angewandt, so dass viele, wenn sie von „Teileigentum” reden, Wohneigentum meinen. Dabei ist die Definition eigentlich eindeutig: Gleich im ersten Paragrafen des „Wohnungseigentumsgesetz” heißt es, dass „Wohneigentum das Sondereigentum an einer Wohnung” und Teileigentum „das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes” ist.

Die Kosten für alle Maßnahmen, die das Sondereigentum betreffen, trägt der jeweilige Sondereigentümer, sofern nicht etwas anderes in der Teilungserklärung geregelt ist.

Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist! Es gehört somit allen Eigentümer der Immobilie gemeinschaftlich. Typische Bestandteile des gemeinschaftlichen Eigentums sind der Grund und Boden sowie Räume und Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit der Immobilie notwendig sind. Dies sind z.B. tragende Wände, Treppenhäuser, Fassaden, Haustüren, Steigeleitungen, Dacheindeckungen, Regenfallrohre, etc. Kosten für Maßnahmen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, tragen alle Eigentümer gemeinsam. Die Ermittlung der auf den einzelnen Eigentümer entfallenden Kosten erfolgt dabei üblicherweise auf Basis der Miteigentumsanteile.

Das Wohngeld umfasst die von allen Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlenden Beträge für die laufende Bewirtschaftung des gemeinsamen Objektes zzgl. der Gebühren für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und der Instandhaltung gemeinschaftlichen Flächen des Hauses.

Genaue Auskunft über die Bestandteile des Wohngeldes gibt jeweils der von der Eigentümergemeinschaft (Gesamtheit aller Eigentümer) zu beschließende Wirtschaftsplan. Die darin kalkulierten Gesamtkosten werden nach einem von der Teilungserklärung vorab definierten Verteilungsschlüssel (üblicherweise sind dies die Miteigentumsanteile) auf die einzelnen Eigentümer umgelegt und sind von diesen in monatlichen Beträgen zu entrichten.

Nach Ablauf eines Jahres hat der Verwalter eine Abrechnung zu erstellen, in der die tatsächlich angefallenen mit den vorab von den Eigentümern gezahlten Wohngeldern verglichen werden. Das Ergebnis kann zu einer Nachzahlung oder aber zu einem Guthaben für den einzelnen Eigentümer führen. Auf Basis dieses Abrechnungsergebnisses erfolgt dann üblicherweise eine Festlegung des Wohngeldes für das kommende Jahr.

Die Eigentümergemeinschaft stellt die Summe aller Eigentümer eines Wohnhauses oder einer Wohnanlage dar. Sie entscheidet über die Verteilung der anfallenden Kosten wie z.B. die Müllentsorgung, die Bildung von Rücklagen für Reparaturen oder bauliche Maßnahmen an dem Objekt. Wer Wohneigentum erwirbt, bekommt zugleich Rechte und Pflichten übertragen. Diese ergeben sich aus den Bestimmungen zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander, die sich vorrangig aus der Teilungserklärung ergeben.

Die Aufgaben des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind vielfältig und erfahren eine nahezu ständige Kommentierung und Erweiterung durch die Rechtsprechung.

Zu den wesentlichen Aufgaben eines Verwalters gehören jedoch:

• die Organisation und jährliche Durchführung mindestens einer Eigentümerversammlung
• die Umsetzung der auf den Versammlungen von den Eigentümern gefassten Beschlüsse
• die Erstellung eines Protokolls der Eigentümerversammlungen, sowie die fristgerechte Zustellung einer Protokollkopie an alle Eigentümer
• die jährliche Erstellung eines Wirtschaftsplans, um die Höhe der monatlich zu zahlenden Wohngelder zu kalkulieren
• die Erstellung der jährlichen Wohngeldabrechnung für die Eigentümer
• ggf. die Einleitung und Betreuung von Zahlungsklagen gegen säumige Miteigentümer
• die ordnungsgemäße Buchhaltung über alle Kontobewegungen des gemeinschaftlichen Geldes, sowie die Anlage von Rücklagen
• die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums

Im Einzelnen werden die Aufgaben und Pflichten eines Wohnungseigentumsverwalters definiert durch

• den Wortlaut der §§ 27 und 28 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG),
• die Bestimmungen der entsprechenden Teilungserklärung,
• evtl. zusätzliche Vereinbarungen zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter sowie
• den Regelungen des Verwaltervertrages.

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